Životní investice: AMERICKÉ REALITY

Hlavními důvody, proč právě teď investovat do nemovitostí v USA, jsou:

  1. Ceny nemovitostí oscilují kolem svého dna. Nejvýraznější pád cen zaznamenala Florida a Kalifornie, a proto doporučujeme investovat právě tam (viz např. http://www.zillow.com/reports/RealEstateMarketReports.htm).
  2. Obamův plán slibuje robustní finanční injekci k oživení americké ekonomiky, které lze očekávat nejpozději do 8 až 12 měsíců. Po fázi oživení nastane období dlouhodobější konjunktury.
  3. Stejně, jako jsme zaznamenali v době recese raketový pád cen nemovitostí (v rozmezí od 20 do 70 %), očekáváme obdobně rychlý růst v období oživení a následné konjunktury.
  4. Koupíte-li nemovitost nyní, pak při jejím prodeji v období oživení lze počítat se ziskem ve výši 20 – 30 %. Počkáte-li s prodejem na období konjunktury, pak můžete počítat se ziskem v rozmezí od 30 – 50 %. Velice výhodné je koupit propadlou zastavenou nemovitost přímo od banky, případně ji koupit v aukci. Výhodná je i koupě nemovitosti přímo od vlády USA (viz užitečné odkazy).
  5. Mezinárodní výzkumy mezi investory do nemovitostí ukazují, že USA jsou považovány za nejperspektivnější realitní trh. Jinými slovy řečeno, o zájemce o koupi nemovitostí v USA nebude „nouze", takže neočekáváme problémy s následným prodejem dnes koupené nemovitosti (viz: http://www.afire.org/foreign_data).

Kam v USA nejvýhodněji investovat:

  1. Rezidenční bydlení (byty, rodinné domy) a kanceláře doporučujeme kupovat ve velkých městech typu Washington DC, New York, Houston, Los Angeles, San Francisco a Seattle (viz: http://www.fire.org/foreign_data/2008/12usa.shtm).
  2. Rekreační nemovitosti a nemovitosti spjaté s turistickým ruchem (hotely, bary, restaurace) doporučujeme koupit buď na Floridě, nebo v Kalifornii.
  3. Kupujte hlavně nově postavené nemovitosti! Americký realitní trh je na tom už tak špatně, že i krásné, nové domy jsou velmi levné.

    Nevidíme proto jediný důvod, proč kupovat tzv. fixer uppers (domy, které potřebují opravy). Pěkný dům lze okamžitě pronajmout a přináší tak svému majiteli okamžitý příjem.
  4. Stavební pozemky je výhodné v současné době koupit prakticky kdekoliv. Koupě pozemků má tu výhodu, že se o ně nemusíte starat, na rozdíl od rodinného domu či bytu.
  5. Další tipy na lokality – Top U.S. Real Estate Markets For Investment (http://www.forbes.com/2008/07/10/american-cities-investments-forbeslife-cx_mw_0710realestate.html).


Co je to „dobrá cena" a taktika o jejím vyjednávání:

  • Ceny nemovitostí jsou nyní nízké, kupujících málo, takže je účelné pokusit se „nasmlouvat" co nejnižší cenu. Nebojte se být správně „americky" agresivní kupec a nabízejte zásadně nízké ceny. Konkrétně: prodává-li se dům za $160,000 tak bychom se neměli bát prodávajícímu nabídnout například $130,000.
  • Mějte na paměti: nabídka platby v hotovosti Vás, oproti ostatním kupujícím, zvýhodňuje! Může se stát, že prodávající výše uvedeného domu dostane dvě nabídky: první ve výši $140,000, ale od kupujícího, který platí s využitím hypotéky a druhou od Vás na $130,000, ale s okamžitou platbou v hotovosti. Potřebuje-li prodávající peníze rychle, může upřednostnit i Vaši nižší nabídku. Poznámka: platbou v hotovosti se rozumí platba bankovním převodem (ne z kufříku!).
  • Kdy lze hovořit o výhodné ceně?. Existují dvě základní pomůcky, jak poznat, zda se jedná o výhodnou koupi. První je „Gross rent multiplier", tzn. poměr mezi kupní cenou nemovitosti a měsíčním nájmem. Je-li 100 a méně, lze nemovitost považovat za dobrou koupi. Jen pro ilustraci: činí-li měsíční nájemné za dům $1,500, pak „dobrá kupní cena" je (1500 × 100), tj. $150,000 a nižší. 
  • Proč právě 100? Jde o desetiletou návratnost kapitálu vloženého do koupě nemovitosti. Rok má 12 měsíců a s dvouměsíčním nájemným musíme počítat na úhradu oprav a údržby nemovitosti. Zbývá tedy deset měsíčních nájmů, jejichž násobení deseti lety dospějeme k výše uvedenému číslu 100. Druhou pomůckou je podíl mezi prodejní cenou nemovitosti a ročním příjmem lidí v dané lokalitě. V USA se tento podíl pohybuje v průměru mezi 2 až 4. Čím je podíl nižší, tím pro kupujícího lépe. Je-li podíl vyšší než 5, znamená to, že domy v dané lokalitě jsou předražené.

Užitečné odkazy:

Aukce:
http://www.propertyauction.com/index.cfm

Nedobrovolné aukce, propadlé zástavy ve vlastnictví bank:
www.ushomeauction.com,
www.foreclosure.com,
www.realtytrac.com,
www.buyinghome.org,
www.bankforeclosuressale.com,
http://www.hud.gov/homes/homesforsale.cfm,
www.defaultresearch.com,
www.foreclosurenet.net,
www.e-foreclosuresearch.com

Prodej nemovitostí od vlády USA:
http://www.usa.gov/shopping/realestate/realestate.shtml,
www.homesales.gov

ZDROJ:
Vít Klíma
Realitní magazín ARK 3/2009

Nemovitosti v zahraničí - doporučujeme

Kompletní nabídka RSS
Novinky emailem Přihlaste se zdarma k odběru aktualit a akčních nabídek: